海南藏族自治州人民政府

行政复议决定书

南府复决字﹝2025﹞13号

申请人：尚某某，女，汉族，住址：青海省某某县某某镇，身份证号码：62292719690108****。

被申请人：某某县人民政府

法定代表人：周某某，系该县县长。

申请人不服被申请人作出的《某某县人民政府国有土地上房屋征收补偿决定》，于2025年7月17日向本机关申请行政复议。

申请人请求：一、撤销被申请人作出的《某某县人民政府国有土地上房屋征收补偿决定》；二、责令被申请人依法重新作出公平合理的补偿决定，或与申请人协商达成补偿协议。    

申请人称：申请人系某某县某某镇东河沿房屋的合法所有权人。2025年5月28日，申请人收到被申请人作出的《国有土地上房屋征收补偿决定》。申请人认为该决定存在以下违法与不当之处，严重侵害其合法权益。一、补偿标准显失公平，违反法律规定。1.房屋评估价值畸低。评估报告认定房屋价值仅42100元（单价约1020元/㎡），附属物26532元，合计68632元。该价格远低于当地同类房屋市场价值（申请人主张按30万元货币补偿具有合理性），且未提供充分市场依据，违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条“不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”之规定。另外，虽该决定中记载“本项目房地产评估机构为被征收人选定”，但评估机构并非申请人选定，且评估过程申请人一概不知，评估结果明显偏离实际价值。2.产权调换方案存在重大瑕疵。决定书要求申请人以41.25㎡置换120㎡安置房时，将无证面积按砖木结构折算（41.25×0.9=37.13㎡），折算系数无依据，导致补偿面积被不当扣减。3.补偿方案未体现公平性。货币补偿总额69632元（含搬家费）或产权调换需“不足部分82.87㎡需补差价”的计算方式（10㎡优惠价+72.87㎡市场价）缺乏法律及方案依据，违反《征收条例》第三条“公平补偿”原则，变相剥夺申请人置换权。二、未保障申请人补偿方式选择权。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条，被征收人有权选择货币补偿或产权调换。申请人在协商中明确提出“房屋置换1套120㎡楼房+30万元货币补偿+20米铺面置换”的诉求，是以该决定中41.25㎡的砖木房、申请人名下位于某某县某某镇东河沿面积为108.1㎡的房屋所有权、位于某某县某某镇东河沿使用权面积453.1㎡的土地使用权以及其名下位于某某镇东河沿尚某某洗车行的经营性用房（面积预计25㎡）等其名下所有被征收的房屋总面积和价值提出来的方案，但被申请人仅以“不符合方案”为由拒绝，未提供协商空间或替代方案，侵犯了申请人的选择权。三、程序违法，未履行充分协商义务。决定书称“多次协商未果”，但未记录申请人提出的具体诉求及拒绝补偿方案的理由，也未证明被申请人已实质考虑申请人合理诉求（如铺面置换诉求），不符合协商程序。关于申请人名下面积为108.1㎡的房屋所有权，被申请人在未征得申请人同意和未达成征收补偿协议案的情况下，围堵起来进行断水、断电，并强制拆迁，导致申请人无固定居所，拆迁程序严重违法。关于申请人名下洗车行，2021年，因政府修路导致洗车行的下水通道堵塞，未进行恢复处理，导致申请人至今无法正常经营，应当赔偿申请人的停产停业损失。另外，申请人名下面积453.1㎡的土地使用权，原土地性质为出让，2002年12月28日更换土地使用证，原共和县土地局工作人员在未告知申请人相关变更内容的情况下，将原有土地性质由出让更改为划拨，但实际该土地的性质为出让，应当按照出让的标准进行补偿。若申请人与被申请人无法达成补偿协议，申请人要求对于其名下房屋不得拆迁，因申请人身体患病、年老体弱，无法外出打工，需保留其名下洗车行，以维持其正常生活生计。综上，被申请人作出的补偿决定认定事实不清、程序违法、补偿标准显失公平，严重损害申请人合法权益。请求依法撤销该决定，并责令被申请人重新作出合理补偿。

被申请人答复称：被申请人作出的《征收补偿决定书》事实清楚、程序合法，申请人的诉求于事实于法均无据，应依法驳回其全部复议请求。一、被申请人作出的《征收补偿决定书》程序合法。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《青海省国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定作出征收补偿决定的程序为1.在规定的签约期限内双方不能达成协议；2.征收部门向作出征收决定的政府提请作出补偿决定；3.政府作出征收补偿决定；4.向被征收人送达补偿决定。本案中，经房屋征收部门与申请人协商，因申请人主张远超过方案规定的补偿标准，未能达成协议。在此情况下，征收部门于2025年5月23日向被申请人提请作征收补偿决定。之后，被申请人作出征收补偿决定，同时送达申请人。综上，被申请人作出上述征收补偿决定的程序合法。二、被申请人作出《征收补偿决定书》事实清楚。（一）评估报告公平公正，结论合法。首先，申请人因怠于申请复核导致其丧失相应的程序救济权。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第二款规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请复核鉴定。《住房和城乡建设部关于印发<国有土地上房屋征收评估办法>的通知》（建房〔2011〕**号）第二十条、第二十一条、第二十二条规定，房屋被征收人对房地产价格评估机构受委托作出的房屋价值评估结果有异议，应当向房地产价格评估机构书面申请复核评估；对复核评估结果有异议，应当向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定办理。由于房屋估价意见是补偿决定最主要的组成部分，且具有相当的专业性，相关法律法规赋予了房屋被征收人在房地产价格评估机构专业领域内寻求救济的权利。具体到本案，2024年10月15日，评估机构对申请人的涉案房屋作出评估报告。房屋征收部门于同年4月30日向申请人送达了上述评估报告。若申请人对评估报告不服，应按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《住房和城乡建设部关于印发<国有土地上房屋征收评估办法>的通知》（建房〔2011〕**号）的有关规定依法申请复核，申请人因怠于申请复核导致其丧失相应的程序救济权，申请人在复议程序中提出对评估结果有异议的，不符合上述规定。其次，征收补偿方案内容合法。2021年11月22日，《某某县某某镇棚户区改造项目（某某片区）国有土地上房屋征收与补偿安置方案征求意见的公告》（第一次征求意见稿）在征收范围内公告进行征求意见，2021年12月1日，《某某县某某镇棚户区改造项目（某某片区）国有土地上房屋征收与补偿安置方案征求意见的公告》（第二次征求意见稿）在征收范围内公告进行征求意见，并向申请人送达第二次征求意见稿并进行书面征求意见，申请人在征求意见期内未提出异议，现申请人在复议程序中又对征收方案提出异议不符合规定，征收补偿方案内容合法。再次，充分保障申请人的补偿方式及补偿权益。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、第二十一条、第二十二条、第二十五条、第二十六条和第二十七条的规定，案涉《征收补偿决定书》第一条中列明“货币补偿”“产权调换”的补偿安置方式，并于第二条、第三条中详细载明了不同补偿安置方式应当获取的各项补助费用及产权调换方式。另外，申请人案涉房屋在首次入户调查至今并没有经营，且土地属于划拨性质，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条第二款规定：“对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回，并可依照本条例的规定予以出让。”对划拨土地无偿收回，故案涉《征收补偿决定书》所作决定内容符合法律法规规定。最后，依法履行协商程序。2024年10月14日房屋征收部门与申请人就征收事项进行协商，2025年4月30日房屋征收部门与申请人就征收事项进行协商，已充分依法履行协议程序。综上，案涉《征收补偿决定书》事实清楚，程序合法，申请人复议请求无事实及法律依据，请求依法驳回申请人全部复议请求。   

经审理查明：2021年11月5日，被申请人作出《某某县人民政府国有土地上房屋征收告知书》，2021年11月8日，征补中心为案涉项目房屋征收评估作出《关于某某县某某镇棚户区改造项目某某片区房屋征收房地产价格评估机构报名的通知》，邀请房地产价格评估机构报名。2021年11月15日，征补中心公布房地产价格评估机构报名情况，共有三家机构报名，通知自公布之日起5个工作日内，由被征收人协商选定评估机构，逾期不能协商选定的，由房屋征收部门组织投票选定。

2021年11月19日，征补中心作出《关于公布某某县某某镇棚户区改造项目（某某片区）被征收房屋调查登记结果的公告》，附表《入户调查汇总表》共83户，序号48为申请人，产权性质私产，使用情况住宅，未载明有证面积数、房产证号、土地证号。2021年11月22日，征补中心发布《某某县某某镇棚户区改造项目（某某片区）国有土地上房屋征收与补偿安置方案征求意见的公告》，对改造项目拟定的的房屋征收补偿安置方案予以公告并征求意见，征求意见期限自2021年11月22日至2021年12月21日止。2021年11月23日，征补中心发布通知，因被征收人未能协商选定房地产价格评估机构，通知被征收人投票选定。

2021年12月1日，征补中心发布案涉项目征收补偿安置方案第二次征求意见稿，并于2021年12月3日送达申请人。2021年12月9日，征补中心公布通过投票方式确定青海华壹房地产评估有限公司承担案涉项目房屋征收评估工作，征补中心与青海某某房地产评估有限公司签订《房产征收估价委托协议书》。2021年12月15日，征补中心委托青海某某工程技术咨询有限公司对案涉项目进行社会稳定风险评估，并由该公司出具评估报告，报告载明“综合上诉因素考虑，该项目事项在落实了本报告提出的风险防范和化解措施后，该项目预期社会稳定风险登记评判为低风险”。同日，被申请人作出案涉项目的征收补偿安置方案，载明房屋征收依据、房屋征收主体及征收部门、房屋征收范围、评估机构选定、征收补偿方式及标准、房屋与经营性房屋、地上附着物认定条件、签约期限、搬迁补助费、临时安置补助费等标准、奖励办法、特殊情况房屋处理、具体问题和处理办法等内容。2021年12月23日，被申请人作出案涉项目房屋征收决定。2021年12月24日，被申请人对案涉项目房屋征收决定及征收补偿安置方案进行公告。

2024年10月15日，青海某某房地产资产评估有限公司作出申请人房屋的《房地产征收分户明细表》，载明房屋坐落某某县某某镇滨河东路，勘察日期2024年6月19日，价值时点2021年12月24日，用途住宅，结构等级砖木二等，建筑面积41.25㎡，成新率70%，补偿单价1458元/㎡，评估金额42100元；附着物价格评估26532元；评估补偿总额68632元；说明部分载明：被征收人在收到评价表次日起十日内，对评估结果有异议可书面申请复估，逾期评价表生效。本报告经估价人员、公司签章后生效。2025年4月30日，征补中心向申请人送达《房地产征收分户明细表》，申请人未签字。2025年5月20日，征补中心向申请人发出《通知》，告知申请人于三日内提供房产证和土地证，逾期不提供将按无证房屋进行评估下发征收补偿决定。2025年5月23日，征补中心向被申请人提出关于对申请人作出房屋征收补偿决定的请示。2025年5月28日，被申请人作出《某某县人民政府国有土地上房屋征收补偿决定》并张贴公告，申请人不服，于2025年7月17日向本机关提起行政复议。

另，据申请人陈述，其于1995年受让案涉房屋，名下只有此套房产，至本项目征收前，房屋发生了自然坍塌，申请人在原址进行了重建。结合申请人提供的案涉房屋产权证与被申请人提供的《房地产征收分户明细表》《现场勘察记录表（拆迁）》，存在产权证载明的房屋面积、方位，与征补中心、评估公司现场勘察的房屋面积、方位不符的情况。并查明，案涉房屋现已被拆除。

本机关认为：本案的争议焦点为被申请人作出的《国有土地上房屋征收补偿决定》是否违法。

一、关于作出案涉《征收补偿决定》的主体问题。根据《条例》第四条第一款：“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作”、第二十六条第一款：“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告”之规定，被申请人具有本辖区内房屋征收与补偿的法定职权，系适格主体。

二、关于案涉《征收补偿决定》内容合法性的问题。《房地产征收分户明细表》载明案涉房屋的建筑面积为41.25㎡，被申请人作出的案涉《征收补偿决定》亦以41.25㎡为货币补偿金额或房屋产权调换面积计算基数。根据《青海省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十四条：“被征收人住宅房屋原产权建筑面积低于四十五平方米且只有一套住房的，按四十五平方米予以产权调换或者货币补偿。被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障”之规定，在申请人房屋建筑面积低于45㎡且只有一套住房的情况下，应按照45㎡为计算基数。被申请人作出的案涉《征收补偿决定》内容不符合相关法律规定。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条第一款规定：“被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。”申请人在收到被申请人的案涉《征收补偿决定》后提起了行政复议，相关单位的强制拆除行为违反了前述法律规定，本机关确认该强制拆除行为违法。涉及相关赔偿问题，申请人可另循法律途径解决。

依照《中华人民共和国行政复议法》第六十四条第一款第（一）项的规定，本机关决定：撤销被申请人作出的《共和县人民政府国有土地上房屋征收补偿决定》。

        2025年10月14日