现将《海南州完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场实施方案（征求意见稿）》全文公布，征询社会各界的意见，请将意见于2021年12月18日前反馈至海南州司法局法规宣传科。

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海南州司法局

                                                                               2021年4月10日

关于完善建设用地使用权

转让、出租、抵押二级市场的实施方案

（征求意见稿）

为贯彻落实《省政府办公厅关于印发完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场实施方案》（青政办〔2020〕5号）精神，建立完善我州建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场，特制定如下实施方案。

一、工作目标

到2025年基本建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效的土地二级市场，搭建线上线下统一的土地二级市场平台，建立监测监管与调控体系，健全政务服务体系，促进土地一、二级市场协调发展。

二、适用范围

适用范围为全州国有建设用地使用权，依法入市的农村集体经营性建设用地使用权可参照执行。

三、主要措施

（一）规范建设用地使用权转让制度体系。

1. 正确界定建设用地使用权转让形式。建设用地使用权转让包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移的行为。建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。涉及到房地产转让的，按照房地产转让相关法律法规规定，办理相关手续。

2. 准确把握不同权能的建设用地使用权转让条件。建设用地使用权转让，须取得不动产权（土地使用权）证书。以划拨方式取得的建设用地使用权转让，经州县政府依法批准，土地用途符合《划拨用地目录》的，不补缴土地出让价款，按原划拨用地性质办理不动产转移登记手续；不符合《划拨用地目录》，在符合国土空间规划的前提下，对不改变土地及建筑物、构筑物的，补缴土地出让价款按照现状市场价格减去划拨土地使用权价格合理确定。依法变更规划条件的，补缴土地出让价款应按照变更后规划条件下市场价格减去现状使用条件下的划拨土地市场价格合理确定。由受让方补缴土地出让价款后，双方办理交易鉴证及不动产登记。以出让方式取得的建设用地使用权转让，在符合法律法规规定和出让合同约定的前提下，应充分保障交易自由。原出让合同对转让条件另有约定的，从其约定。以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让，参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定，不再报经原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准；转让后，不动产登记时权利性质可保留为作价出资或入股方式，或直接变更为出让方式。

3. 完善土地分割、合并转让。拟分割、合并转让的建设用地应权属明确，并具备独立的分宗条件，符合相关规划、消防、水电气路等相关要求，涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利义务。拟分割后的建设用地不影响生产、经营和独立使用功能。已建成部分的容积率、建筑密度等指标达到原地块规划指标上限或政府规划重新调整的，在未完善相关用地手续情况下不得分割转让。拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的，相关权利人同意下方可分割转让。多宗地合并时，涉及剩余出让年限不一致的，应当按照“等价值原则”重新确定剩余土地出让年限，按最长年限应当补缴土地出让金，并按年限登记。

（二）建设用地使用权出租管理。

4. 规范以有偿方式取得的建设用地使用权出租管理。以出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权出租或转租的，不得违反法律法规和有偿使用合同的相关约定。以有偿方式取得的建设用地使用权出租的，出租年限应小于原有偿使用合同约定的剩余年期，改变用途的须调整土地使用权出让金。按程序办理国有建设用地使用权出租备案手续，不需缴纳土地出租收益。工业用地使用权出租后，承租人为提高土地利用率，经依法批准在租赁土地上利用空闲土地新建厂房及附属设施增加建筑面积，或对原厂房进行翻建改造，不再补缴土地出让金。

5. 规范划拨建设用地使用权出租管理。以划拨方式取得的建设用地使用权出租的，应按照有关规定上缴租金中所含土地收益，纳入土地出让收入管理。宗地长期出租，或部分用于出租且可分割的，应依法补办出让、租赁等有偿使用手续。建立划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度，出租人依法申报并缴纳相关收益的，不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。

6. 规范建设用地使用权出租管理。州县自然资源主管部门应当以公共资源交易中心、报纸等交易场所和媒体上发布建设用地使用权出让信息，按照全国统一的出租合同文本，提供交易鉴证服务，保障权利人的合法权利。统计分析建设用地使用权出租情况及市场相关数据，定期发布出租市场动态信息和指南。

（三）规范建设用地使用权抵押机制。

7. 抵押条件。自然人、企业均可作为抵押权人申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押相关手续，涉及企业之间债权债务合同的须符合有关法律法规规定。以划拔方式取得建设用地使用权的，可以依法依规设定抵押，划拔土地抵押时，自然资源主管部门依法办理抵押登记手续，即视同批准，划拨土地抵押权实现时应优先缴纳土地出让收入。以出让、作价出资或入股等方式取得建设用地使用权的，可以设定抵押权。以租赁方式取得建设用地使用权的，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，根据租赁合同约定，其地上建筑物、其他附着物连同土地可以依法一并抵押。

8. 抵押权能。探索允许不以公益为目的的养老、教育等社会领域企业以有偿取得的建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资。建立完善抵押权实现后保障原有经营活动持续稳定、确保土地用途不改变、利益相关人权益不受损的配套措施。探索建立建设用地使用权抵押风险提示机制和抵押资金监管机制。各地要将国有建设用地使用权抵押资金纳入监管范围，严控抵押资金用于贷款批准之外的用途。

（四）规范建设用地二级市场运行。

9. 建立交易平台。充分利用国家开发的二级市场交易平台，汇集土地二级市场交易信息，提供交易场所，办理交易事务，实现四级联网，搭建城乡统一的土地市场交易平台，实现数据互联互通，同时结合自然资源“一张图”建设，推动数据共享。

10. 规范交易流程。对土地转让、出租、抵押涉及的业务环节进行全面梳理，建立“信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”的交易流程，从交易申请、受理、审核、信息发布、事项办理、税费缴纳、登记归档等方面制定全要素、全方位、全流程的交易程序，编制建设用地使用权转让、出租和抵押操作指南，采取多种形式向社会公示。理清交易管理和不动产登记的职责边界，做到交易管理部门和不动产登记机构并联审查。交易双方可通过土地二级市场交易平台等渠道发布和获取市场信息；可自行协商交易，也可委托土地二级市场交易平台公开交易。

11. 强化监测监管。建立健全土地二级市场动态监测监管制度，完善监测监管信息系统，加快建立公示城乡统一的土地等级价体系，2020年12月31日前完成辖区内所有县集体建设用地、农用地基准地价制定工作和城镇标定地价公示工作，完善土地二级市场的价格形成、监管、指导、监督机制，防止交易价格异常波动。交易主体应当如实申报交易价格，申报土地转让价格低于标定地价20%以上的，州县政府可行使优先购买权。各县要进一步规范土地一级市场建设，积极培育二级市场，按照国家政策和省州实施方案要求，稳步推进土地等级评价体系建设，进一步加强和规范建设用地使用权转让、出租、抵押交易行为，推动土地一、二级市场健康有序发展。

12. 健全服务体系。各县要落实“放管服”改革要求，结合“马上办、网上办、就近办、一次办”，持续推进“互联网+政务服务”，实现“一窗受理、一网通办、一站办结”。要大力精简证明材料，优化办理流程，压缩办理时间，提高办事效率和服务水平。

13. 规范中介服务。调动社会中介机构参与交易服务的积极性，开展专业服务，建立公开、公正、透明的中介服务秩序。采取打分、综合评价、绩效考评、阶段排名、惩戒和退出机制等措施，建立中介机构退出机制，不断规范价格评估、咨询服务等中介服务行为，引导中介机构诚信经营

14. 完善信用体系。土地转让后，出让合同所载明的权利义务随之转移，受让人应依法履约。各县要加强对交易各方的信用监管，建立以“双随机、一公开”监管为基本手段、以重点监管为补充、以信用监管为基础的监管机制，推进土地市场信用体系共建共治共享，将监管信息、失信责任主体信息推送至国家企业信用信息公示系统和信用中国（青海）平台实施联合惩戒。

（五）加强协作信息互通共享。

15. 加强涉地资产处置管理。自然资源主管部门应当配合法院，会同住建、财政、工信、税务等部门建立联席会议制度，共商涉地司法处置工作。司法处置土地可进入土地二级市场交易平台交易。对国家机关、事业单位、国有或国有控股企业将其国有建设用地使用权进行有偿转让、无偿划转、置换、出资入股、法人或其他组织合并或分立等形式导致建设用地使用权转移的视为涉地资产处置。各县政府应规范国有涉地资产处置管理流程，规范土地产权权属、自然资源主管部门审核、部门协调机制、缴纳税款、审理土地资产处置报告等相关内容。建立自然资源、住建、税务、市场监管等多部门联合监管机制，及时准确提供涉地股权转让的注册登记、房地产交易等信息，实现信息互通共享。

四、保障措施

（一）加强组织领导。各县政府要充分认识建立二级土地市场的重要性认识，加强组织领导，细化职责任务，完善工作措施，指导实行上下协调和部门联动，确保将国务院、省政府和州政府相关举措要求落实到位，高质量开展土地二级市场建设各项工作。

（二）强化督促落实。各县人民政府按照属地管理原则，完善措施，督促推动土地二级市场建立、规范运行。州自然资源局会同相关部门加强对二级市场建设，加强政策研究，制定完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的相关配套制度。

（三）加大宣传引导。各县、相关职能部门强化政策解读，采取多种形式开展相关政策的宣传力度，正确引导市场预期，积极回应公众关切。要引领市场主体依法依规从事交易行为，调动各类市场主体积极性，共同推进土地二级市场秩序，营造良好舆论氛围。

本《实施方案》自印发之日起施行，有效期至 年 月 日。